神农投资陈愉:一个时代结束后,一群人将面临资产急剧缩水

在过去十年里,银行储户一直过着雷锋式的生活。

他们默默地补贴那些借钱买房子的人,他们的利息不会超过通货膨胀。

但在这十年里,房价翻了一番又翻了,购房贷款加上杠杆增加了本金收入,买家轻松赚了数百万套房子。

然而,即使银行存款人在计算和定期存款时小心谨慎,他们最终也会丧失实际购买力。

做好事不难,一辈子坚持做好事也很难。

助人的精神真的很感人。

当然,银行储户近年来变得更加引人注目。他们决定不补贴购房者,而是直接帮助房地产开发商。

数百亿银行存款转向购买信托等银行金融产品。

缺少资金的房地产开发商通常以两位数的成本和高利率筹集资金。在银行和信托公司抽水后,信托买家最终获得了6-8%的所谓固定收入。

利率高于银行存款利率。

是的,但是如果借钱的房地产开发商不能卖掉房子,那就有点问题了。

幸运的是,银行储户有了愿意帮助他人的新伙伴。

房东最近加入了补贴大军。

就在周末,上海出台了一项救助政策,抵押贷款开始放松。

这可能是一个信号。我们基本上可以确认房价已经见顶,房东的资本回报预期正在急剧恶化。

没有必要重复宏逻辑。让我们先看看房东的情况。

首先,让我们讨论一下基本概念。

众所周知,评估房价的指标包括:房价租金万达彩票是赌博比率还是房价收入比率?

在发达国家,这两个指标相当有效。

因为发达国家税法的基本逻辑是使富人和穷人平等:房地产作为居民的主要资产,应该在大致相当于通货膨胀的范围内长期升值,并且不应该由于持有房地产的国民和不持有房地产的国民之间房地产价格的变化而造成贫富之间的严重两极分化。

例如,在美国,房东需要缴纳1-3%的财产税。税率定期调整。此外,还有昂贵的费用,如保险、供暖空调整、翻新和维护、园艺等,其次是60多万英镑的遗产税。

巴菲特认为房地产不值得投资。

他在1955年以31,000美元购买的自住别墅现在价值700,000美元。60年的账面价值上升了23倍,而同期的通胀率接近9倍。

如果扣除装修、升级、维修和税收,年收入将失去长期国债。

然而,如果巴菲特当年在股票上投资3万美元,税前可能升值5万倍。

因此,当大量中国贪官和土豪去美国扫黄打非时,老美国喜出望外。

中国的情况完全不同。

我们的税法有点落后。

在初始阶段,它通常对资产持有者比对劳动者更有利。

近年来,煤炭业主和房地产开发商从中受益最大。

当然,许多买房的人也赚了一些便宜的钱。

这种情况在4万亿元后达到顶峰。

人们似乎只需要从银行借钱,借钱买一栋甚至几栋房子,就可以在几年内轻松赚到几百万甚至几千万。

然而,如此大量的财富本应该是一个一辈子努力工作却没有食物和饮料的家庭赚来的。

什么不公平?这不公平。

当资本比劳动占有更多的财富时,它就形成了资本持有者对劳动者的剥削。

如果这可以追溯到过去,许多人将不得不被视为新兴城市的地主阶级并与之斗争。

幸运的是,财产税或财产税已经提上日程。

此外,市场的无形之手也在悄悄运作。

然而,目前国际通行的房价租金比和房价收入比在中国并不十分适用。

此前,房地产上市公司设计了一些有针对性的指标来判断房价走势。

例如,租金与抵押贷款的比率。

该指标的基本逻辑是:买家主要有两大需求:自营消费和投资。

对于买房投资来说,如果租金能够完全覆盖抵押贷款的本金和利息,那么在首付款后,基本上就不需要额外的现金投资,在20年内买房,或者利用房价上涨的机会。

此时,投资风险可控,预期收益高,适合购买房地产。

对于那些自己买房的人来说,如果租金不能支付抵押贷款的本金和利息,他们仍然可以支付贷款利息。

这相当于购买用于出租的无息贷款。贷款还清后,房子将归买方所有。如果你白活了几十年,如果房价再上涨一点,你就会赚到钱。此时它也适用于买方。

退一步说,如果租金不足以支付本金和利息,但房价的快速上涨可以弥补支出,这基本上是可行的。

然而,如果房价停滞不前或下跌,租金无法支付贷款的本金和利息。

消费和投资需求将受到极大抑制。

通过长期跟踪租供比数据,可以更有效地描述房价的走势。

现在选择一些典型的案例来衡量租金与供给的比率。

案例1:高价位公寓国奥村(Guoao Village),均价66,000/m2,三套200 m2住宅均价1,320万元,月租金17,000元。扣除后的实际年租金根据10个月租金估计为170,000英镑。

如果房东全额支付,租金与房价的比率低至1.3%。

也就是说,投资回报率仅优于活期存款。

如果是贷款,看看特殊指数租金与供应比率:假设首付款为30%,本金和利息偿还额等于20年贷款余额,租金与供应比率仅为0.2,根本无法覆盖本金和利息,每月现金流缺口为55,000。

如果房价不上涨,房东将在20年内支付735万银行利息。

如果他的邻居卖掉他的房子,他会把它租回来,投资1320万元。

每年投放余额宝可赚55万元,最近一年购买神农复兴可赚293万元。

如果房价连续5年没有上涨(这种可能性也不是没有),如果返回的租户保持20%的投资收入(这种回报率不是没有私募),那么租户只能用投资所得的钱买回房子。

房东每年补贴房客,这听起来很奇怪。

案例2:校区空间中心五道口华清嘉园,均价为59,000元/平方米,两栋70平方米的房屋均价为413万元,租金为6,500元/月,扣除后第二年租金为65,000元。

租金与房价的比率是1.57%。

不比豪华公寓好多少。

租金与供应的比率是0.25。

我入不敷出。

如果你投资413万元,你将获得5.41%的年回报率和22.3万元的回报。

如果你增加更多,你可以去哈罗公学。不是清华中学吗?当然,不是每个人都能全额支付。这个孩子需要一所好的公立学校,而这个家庭只有首付,所以买下它吧。但是要小心。你必须每月吃掉一个半人的工资来偿还贷款。

案例3:天通苑,一个工薪阶层的集中营,平均价格为2万元,一套160平方米的三居室公寓价格为320万元,月租金为6000元,扣除后的年租金约为6万元。

租金与房价的比率是1.87%。

房东更好,但工薪阶层真的很苦。

租金与供应的比率是0.298。

谢天谢地,尽管这严重超过了标准,但最终还是接近历史最高值0.4。

如果天通苑的业主卖掉了自己的房子,如果他在成都二环路买了一套均价8000元的房子,能不能用剩下的192万元来养老?

通过以上案例,我们可以看到:至少在北京,有非常奇怪的现象。

就像老年人不得不把他们的钱存入银行来补贴贷款人一样,不管他们自己的情况如何。

现在房东也不顾一切地资助房客和银行。

似乎人们仍然沉浸在过去十年房价疯狂上涨的梦里。

没有意识到这一点,这种不公平的事情就要结束了。

在未来30年,普通人的钱最好的出路是在股票市场和债券市场。

一个时代已经结束,那些仍在春梦中徘徊的人将面临资产缩水的风险。

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